紅土創新深圳安居REIT是全國首批、深交所首單保障性租賃住房公募REITs之一，有效盤活了存量資產，擴大了保障性租賃住房供給，其網下及公眾認購創當時歷史新高，獲得市場高度關注，體現了各類主流機構投資者對保障性租賃住房公募REITs這一創新公募REITs品種和對底層優質資產發展潛力的認可。

保障性租賃住房項目作為政策性住房，是改善城市住房供需配套的重要舉措，紅土創新深圳安居REIT自2022年8月22日成立以來，始終秉持長期可持續的發展理念進行資產運營管理，實現為人才安居、助深圳創新的發展愿景，為新市民、青年人提供“高品質、有溫度、可負擔”的安居之所，助力深圳加快實現“住有宜居”和“共同富?！钡膽鹇阅繕?，并持續為投資者創造價值、實現價值。

主要財務指標——資產運營穩健，業績持續提升

截至2022年末，紅土創新深圳安居REIT基金合并層面收入為2481.60萬元，凈利潤為1319.91萬元，EBITDA為2079.12萬元，可供分配金額為2107.76萬元，分別完成首發《招募說明書》預測的129.33%、150.16%、128.26%及120.67%。

同時，紅土創新深圳安居REIT在2023年一季度內實現收入1377.62萬元，完成了首發《招募說明書》披露的2023年預測收入的23.04%，凈利潤達634.35萬元，一季度累計可供分配金額達1261.68萬元，完成了首發《招募說明書》披露的2023年預測可供分配金額的25.65%，資產運營情況始終保持穩健發展。另外，本基金已于2023年4月底實現首次分紅，為投資者提供長期穩定的收益。 

基礎設施項目運營情況——多方協同聯動，全面提升運營能力

出租率方面：2022年及2023年1季度，4個基礎設施項目出租率整體維持在較高水平，其中，保租房出租率均維持在98%以上，商鋪及停車場實現滿租。保障性租賃住房為政策性住房，由各區住房保障主管部門對承租個人或者承租企業審核后進行房源配租，基金管理人與外部運營管理機構聯系密切，實時掌握項目出租情況，聯合運營管理機構加強與住房分配主管部門的溝通與銜接，積極推動空置房源的分配，有效地降低了空置率。

租金方面：2022年及2023年1季度，保障性租賃住房平均月租金維持在較穩定水平，為同地段市場商品住房租金的60%左右，具有很強的民生屬性。

收繳率方面：整體租金收繳率維持在99%左右，保障性租賃住房租戶眾多，但租金收繳率良好，基金管理人積極督促外部運營管理機構優先保證REITs項目的租金收繳率，針對租金收繳工作，一方面有效溝通承租人，加大銀行托收的覆蓋率；另一方面通過對租金實時收繳掌控，及時啟動催繳機制，整體租金收繳率良好。

租期方面：當前租戶的租賃期限以3年為主，3年期租約占比高達98%，租期較為持續、穩定，且中途退租率低。3年租約到期前符合條件的企業或個人可以申請續租，為實現租約到期節點的順利過渡，基金管理人協同運營管理機構進行相關部署，一方面在期滿日前提前銜接區住房主管部門，跟進承租人續租資格審核或重新分配工作，以降低房屋空置期；另一方面積極指導符合條件的承租人辦理續租申請，以及為新分配的承租人辦理入住，并同步做好合同簽訂工作以及押金租金收繳工作。

集中度方面：按建筑面積，4個基礎設施項目個人租戶合計占比約43%，企業租戶合計占比約57%，租戶結構穩定。整體來看，租戶分散度較高，且租戶均為優質企事業單位或者個人，履約能力較強，現金流較為穩定。

物業估值方面：基礎設施項目2022年度評估價值時點是2022年12月31日，評估方法采用收益法（現金流折現法），折現率、增長率及資本性支出等重要估值參數與首發保持一致。四個基礎設施項目總估值為11.601億元，較首發11.58億元增加了210萬元。

所在行業發展情況——政策紅利持續釋放，進一步滿足人民安居樂業需求

紅土創新深圳安居REIT底層資產項目位于深圳市，經濟發達，受政策鼓勵、資金資源豐富等因素影響，吸引大量新市民、青年人群體流入，當前，深圳市住房供需關系緊張，功能完善、配套齊全的商品住房和公共住房占比較低，亟需加大建設籌集力度,以滿足人民對宜居生活的美好向往，匹配新時代的城市發展定位。深圳市保障性租賃住房作為住房保障體系的重要組成部分，具有顯著的政策屬性和民生保障屬性，其租金定價、配租對象的選擇和租賃期限等均由深圳市、區住建部門確定，受市場因素影響較小，也為基礎設施資產現金流的穩定性提供了重要保障。

根據《深圳市住房發展“十四五”規劃》，“十四五”期間，深圳多渠道增加住房供給，規劃期內計劃供應居住用地不少于 15 平方公里，力爭達到 17.5 平方公里，力爭每年供應的居住用地占建設用地比例不低于 30%，規劃期前三年供應居住用地不少于五年總量的 70%。深圳建設籌集公共住房 54 萬套（間），包括公共租賃住房 6 萬套（間）、保障性租賃住房 40 萬套（間）、共有產權住房 8 萬套（間），探索建立公共住房跨區調劑機制，鼓勵各區加大公共住房供應分配力度，分區分類逐步縮短公共住房輪候周期，促進供需平衡。為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，深圳市委、市政府進一步提高了“十四五”規劃的任務目標，將建設籌集保障性住房原目標54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），增加的20萬套（間）均為保障性租賃住房，調整后建設籌集保障性租賃住房的目標為60萬套(間)。本項目原始權益人深圳市人才安居集團是由深圳市委市政府2016年出資1,000億元成立的住房專營機構，是專責負責公共住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司，通過對標新加坡建屋發展局，堅持政策性功能性導向、企業化管理、市場化運作，打造成深圳市人才安居住房投融資平臺，建設籌集平臺，運營管理平臺以及專業化、規?；?、規范化的住房租賃平臺。根據《深圳市住房發展“十四五”規劃》，到 2025 年深圳市將建設籌集各類保障性住房 74 萬套，深圳市人才安居集團計劃承擔全市三分之一以上的建設籌集任務。

從政策端來看，2022 年，以加大保租房供給為切入點，中央及地方頻繁出臺制度建設、金融支持、保租房籌集等支持政策。隨著住房制度建設的持續深化，住房租賃相關政策預計將進一步完善。另一方面，"十四五"時期保租房計劃籌集規模大，圍繞保租房籌集、運營的相關政策預計將持續出臺，政策紅利或將持續釋放。

從需求端來看，2023 年住房租賃需求有望恢復增長。2022 年，受經濟下行壓力加大等因素影響，人口流動受到一定限制，居民收入預期不確定性增大，住房租賃需求有所萎縮。2023 年，隨著政策的逐步優化，社會經濟的逐步復蘇，人口流動性有望提升，住房租賃需求也將逐步釋放。

從供給端來看，2023 年保租房的籌集規模仍將保持在較高水平。目前，部分城市已公布 2023 年保租房籌集計劃。從這些城市已公布計劃來看，2023 年保租房計劃籌集規模較 2022 年預計將略有下降，但絕對值仍將保持在較高水平。

二級市場表現——運行平穩，收益可觀

自2020年4月基礎設施公募REITs試點40號文發布以來，基礎設施公募REITs上市及發行相關政策支持和監管文件不斷完善，頂層制度設計不斷優化，進一步推動了基礎設施公募REITs的發展。2022年基礎設施公募REITs一級市場擴容加速，二級市場運行較為平穩。截至2023年3月31日，紅土創新深圳安居REIT較發行價上漲12.12%。

數據來源：紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金2022年年度報告、2023年第1季度報告

風險提示：市場有風險，投資需謹慎。本資料僅為宣傳資料，不作為任何法律文件。公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施基金）采用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構。投資基礎設施基金可能面臨以下風險，基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險等。上述未能詳盡列明基礎設施基金的所有風險。投資者購買基金時，請仔細閱讀本基金的《基金合同》及最新《招募說明書》等法律文件，了解基金的風險收益特征，熟悉基礎設施基金相關規則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔投資風險并根據自身風險承受能力謹慎選擇。中國證監會的注冊并不代表中國證監會對該基金的風險和收益做出實質性判斷、推薦或者保證?；鸸芾砣顺兄Z以誠實信用、勤勉盡職的原則管理和運用基金資產，但不保證基金一定盈利，也不保證最低收益?；鸸芾砣诉^往業績不代表其未來表現。特別聲明：紅土創新基金管理有限公司與股東深圳市創新投資集團有限公司之間實行業務隔離制度，股東并不直接參與基金財產的投資運作。